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房屋租赁合同纠纷审判实务
时间:2021-2-3  浏览量:293


01

房屋租赁合同的效力


无论当事人是否提出相应的诉求,人民法院均主动审查租赁合同是否有效,这将直接影响请求权的基础、诉讼请求、责任负担等。


关于房屋租赁合同的效力,除了适用《中华人民共和国合同法》第五十二条予以审查之外,实践中导致房屋租赁合同无效的原因主要有以下两个方面:1.标的物违法;2.合同期限超过20年。


02

房屋租赁合同的履行


1.出租人的主要义务


出租人在合同履行过程中,其主要义务为:交付租赁房屋的义务;瑕疵担保义务;维修房屋义务;优先购买权的通知义务。


2.承租人的主要义务


承租人在合同履行过程中,其主要义务为:按时支付房屋租金的义务;妥善保管和使用租赁房屋的义务;不得擅自转租的义务;合同终止后腾退房屋的义务。


03

房屋租赁合同的解除


1.出租人享有解除权的情况


出租人享有解除权的情况主要有:不可抗力致使合同目的不能实现的,可以解除合同;因承租人擅自变动建筑主体和承重结构或者扩建而解除;承租人未经出租人同意转租而解除;承租人未按照租赁房屋的性质使用租赁房屋,造成房屋损失而解除;不定期租赁,出租人可以随时解除合同;承租人未支付或迟延支付租金,出租人可以解除合同。


2.承租人享有解除权的情况


承租人享有解除权的情况主要有:不可抗力致使合同目的不能实现的,可以解除合同;出租人拒不交付租赁房屋;租赁房屋部分或全部毁损、灭失的;对于不定期租赁,承租人可以随时解除合同;租赁房屋危及承租人安全或者健康的,承租人可以随时解除合同;司法机关或行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能使用而解除;权属有争议导致承租人不能使用房屋的,承租人有权解除合同;租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况导致房屋无法使用的,承租人有权解除合同。

 

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